以下の条件に一つでも当てはまる方は、還付によるメリットが期待できます。

• これから3000万円以上の賃貸マンションやアパートを建築しようとしている方。
• これから3000万円以上の医院や介護施設を建築しようとしている方。
• 太陽光発電投資と賃貸マンションやアパート投資を同時にしようとしている方。
• 太陽光発電投資はすでに実施したが、賃貸マンションやアパートの投資を、今後実施しようとしている方。

上記に当てはまらない方も、まずは、一度御相談ください。

　平成22年度税制改正により、賃貸アパート・マンションのような居住用の建物を建設したときの、消費税還付の道が閉ざされています。「調整対象固定資産」という規定が設けられたためです。(注)
　ところが、太陽光発電設備や、事業用賃貸建物を組み合わせることで、消費税還付が可能になることをご存知でしょうか。
　特に最近は、不動産特定共同事業法に基づく不動産共同所有システムや、管理完全委託型の太陽光発電設備が発売されており、自分の土地や不動産が無くても手軽で安全に事業用投資が可能となっています。
　特に太陽光発電設備は、安定的事業であることが実証されており、また、「不動産共同所有システム」も、すでに15年以上の実績により安全性・安定性が確認されているところから、これらを利用することでの消費税還付が現実的なものになってきました。

　弊社は、会計事務所でありながら、自社グループで8基1,273KWの太陽光発電設備を保有し、売電をしており、またお客様にも資産運用商品として200案件以上の太陽光発電設備をご案内しています。会計事務所としては日本トップクラスの太陽光発電専門チームを有する会計事務所です。太陽光発電設備の消費税還付に関しての業務相談受託実績は200件を上回っています。最近も、税務署から　7,724,630円の消費税の還付を受けました。
　この太陽光発電に関する専門知識を駆使することで、合法的・合理的に、賃貸アパート・マンションのような居住用施設や、医院の建物のような医療用施設の消費税の還付手続きを行うことが出来るのです。
　また弊社は15年前から安定的資産運用商品として、「不動産特定共同事業法に基づく不動産共同所有システム」の情報を取りそろえ資産家の皆様にご案内してきました。
　この不動産特定共同事業法に関する専門知識を駆使することでも、合法的・合理的に、賃貸アパート・マンションのような居住用施設や、医院の建物のような医療用施設の消費税の還付手続きを行うことが出来ます。

① 消費税は、売上に含まれる消費税から、仕入れや経費の支出に含めて支払った消費税を差し引いて
　 納税します。もし引ききれなかった金額があるときは、その引ききれなかった金額が還付されま
　 す。建物等を建築して代金を支払った場合、金額が大きいため代金に含まれる消費税も多額です。
　 このため建物を購入した時に、引ききれなかった消費税が還付されます。（詳しくはこちら）

② ところが、賃貸アパートやマンションの住宅用家賃は消費税の非課税売上事業です。
　 建物購入時に支払った消費税があっていも、「非課税売上に対応する課税仕入」としてその消費税
    は差し引くことはできない仕組みとなっています。
    非課税売上が中心の業種では消費税の還付を受けることはできません。
    病院・医院・介護施設等の建物も同じです。

③ そのため、アパート等を建築する際に自動販売機を設置するなどをして、課税売上である販売手数
　 料収入等をあえて発生させることにより消費税の還付を受けるケースがありました。

④ しかし、平成22年度税制改正により、そのような抜け道は封じられてしまいました。「調整対象固
　 定資産」という仕組みが設けられ、3年後に還付された消費税を税務署に返還しなければならず、実
　 質的に消費税の還付が規制されることになったためです。(注)

⑤ ところが、その規制は、自動販売機の設置のような、事業とは言えない規模の奇策を使った抜け穴
　 封じのための規制です。真っ当な消費税の課税事業としての投資を規制するものではありません。
　 太陽光投資や、不動産共同所有システムのような経済合理性の高い事業を併用した場合には、消費
　 税の還付を合法的に受けることができる余地が十分にあります。

⑥ 賃貸マンション事業を行う人が、賃貸ビル投資や太陽光発電投資を同時に行うことは、全く合理的
　 な経済行為です。その結果として、消費税の還付を受けることがあっても、何の問題もないのです。
 　（詳しくはこちら）

（注）
平成22年4月1日以後に課税事業者の選択の届出を行って課税事業者となる期間に調整対象固定資産（※1）を購入した場合には、購入した課税期間を含む3年間は、課税事業者の選択の取りやめや簡易課税の選択ができなくなりました。
その結果、取得から3年目の課税期間において、課税売上割合が著しく減少した場合には、還付された消費税が取り戻され（※2）、実質的に消費税の還付が規制されることになりました。

※1：棚卸資産以外の資産で100万円（税抜き）以上のものをいいます。
※2：通算課税売上割合が仕入課税期間の課税売上割合に対して著しく減少した場合には、次の金額（減算金額）を
　　　第3年度の課税期間の仕入控除税額から控除します。

なお、控除しきれない金額があるときには、その金額を第3年度の課税期間の課税売上高に係る消費税額の合計額に加算します。

還付手続きの流れは、以下の通りです。

① 建物完成と賃貸開始の時期、投資金額、賃料収入金額、他の消費税課税収入の金額、消費税課税事
　 業者選択届出の有無を勘案し、消費税が返ってくる可能性を検討します。

② シミュレーションの結果、消費税が還付される可能性が確認できた場合には、具体的に太陽光発電
　 や不動産共有システム等の導入を検討します。
　

・・・・・・・・・（ここまでは無料です）・・・・・・・・・・・

③ それにより、消費税が還付されることが確認できた後、「消費税課税事業者選択届出書」が未提出
 　の場合には、税務署に提出します。

④ 翌年、所得税及び消費税の還付申告を行います。

⑤ その後3年間、消費税の申告を行います。

⑥ ②の手続きの3年後、「消費税課税事業者選択不適用届出書」を提出します（売上規模によっては、
　 「簡易課税選択届出書」を提出）。

弊社は、太陽光発電に限らず、消費税の還付手続きは、通常の業務として行っています。着手金なしで、完全成功報酬制です。事前調査の結果、必要条件が不足しているため、還付が受けられない場合でも、報酬は頂きません。

実際に税務署から還付があった場合にはじめて、報酬を頂いていますので、安心です。

まずは、お問合せ、ご相談下さい。

弊社では、消費税還付の専門税理士が、すべてを代行します。あなたは工事明細書類等を揃えて頂くだけでＯＫです。税務署に足を運ぶ必要は全くありません。

サービスの詳細なステップは、下記の通りです。

① 初期の打合せ

基本的に、メール、電話、またはスカイプでの打ち合わせとなります。ご自宅ですべての打ち合わせは完了します。
弊社にお越し頂くことも、打ち合わせ場所に足を運んで頂く必要もありません。
税理士が、消費税のみならず、所得税、法人税、相続税を勘案して、最も有利なご提案を差し上げます。
弊社には、金融機関出身者が多数在籍していますので、融資相談も承ることができます（オプション）。

② 太陽光発電や不動産共有システム等の併用導入の検討、シミュレーションの実施

課税売上割合、通算課税売上割合といった数値をシミュレーションし、どのような設備を併用導入すれば良いのかを検討します。内容はメールと電話により、事前にご説明を差し上げますが、より詳しいご説明を望まれる方は、スカイプの画面共有機能を使い、書面を見ながらご案内を差し上げます。たいへんよくわかるとご好評です。

③ 太陽光発電や不動産共有システム等の併用導入案件の発売状況調査および紹介

太陽光発電や不動産共有システム等の案件は、極めて人気が高く、発売・即完売の状況なので、入手のためにはかなり前からの事前予約が必要です。発売予定状況を調査し、入手のための手続きを代行します。

・・・・・・・・・（ここまでは無料です）・・・・・・・・・・・

④ 消費税還付に関する各種届出

消費税還付が可能で有ることが判明し、太陽光発電や不動産共有システム等の併用導入案件が確保できることとなり、税務署に届出する書類が整いましたら、メールと電話またはスカイプの画面共有機能を使い、事前にご説明を差し上げます。消費税に関する申請手続きだけではなく、所得税や法人税も含めた税金の各種届け出手続きすべては、電子申告により行います。押印の手間も不要です。

⑤ 消費税の還付申告

この申告も、事前にご説明の上、電子申告により行います。この手続きによって消費税が返ってきます。早い人で3か月後、遅い人でも10か月後には消費税が返ってきます。

⑥ その後3年間の消費税申告

消費税が還付された後、3年間は消費税の納税が必要となります（賃料収入×8%弱）。したがって、返ってきた税金と、この3年間の納税の差し引きが正味のメリットです。1億円万円の初期投資の場合、差引きしても500万円以上のメリットが出るでしょう。この消費税申告も、ご依頼に応じ、電子申告により弊社が代理で申告いたします。

⑦ 3年後の消費税に関する届出

「消費税課税事業者選択不適用届出書」または「簡易課税選択届出書」を所轄税務署に提出します。これも電子申告により弊社が代理で提出しますので、お手間がまったくかかりません。この3年後の手続きも、あなたが忘れても弊社がきちんとやっておきますので安心です。ここまでやって初めて消費税還付のスキームは完成です。

⑧ 税務調査の対応

税務調査は還付金額が小さいと来る可能性は低いのですが、還付金額が高額な場合には税務調査が来ます。税務調査が来た場合は税理士がスカイプにて立ち合います。
税務調査が来ると、どのようなことを言われるのかはこちら

⑨ 所得税の確定申告（オプション）

消費税の還付手続きは上記で完成ですが、それとは別に毎年、所得税や法人税の確定申告が必要です。ご希望の方はオプションでこちらもお請けできます。申告手続きは電子申告です。すべてをクラウドで全国対応。安心料金です。

消費税還付手続きの料金

居住用途の賃貸マンションでも還付は受けられますか？

自己の居住用のためのマンションは、還付を受けることは出来ません。しかし居住用途のマンションであっても他人に貸すためのものであり、賃貸事業の用に供する予定である場合には適切な方法を使えば、還付を受けることが可能です。ただし、建物建築前に準備しておかなければ還付は困難です。

本当にメリットがあるのですか？

多くの場合、還付によるメリットがございます。還付による効果は、課税売上割合、通算課税売上割合といった多くの要素を考慮した計算が必要になります。無料にてシミュレーションさせていただいておりますので、お気軽にお問合せください。

法人設立、事業譲渡など、手続きが面倒ではないですか？

必ずしも法人設立が必要ではありませんが、法人を設立した方が、消費税だけではなく、所得税、相続税の面で有利なことが多いと言えます。でもご安心ください。みどり合同税理士法人グループの当社が全てをサポートいたします。

全国対応の実績はあるのですか？

弊社は、全国に先駆けて4年前から、インターネット（グーグル・スカイプ）を駆使した本格的なクラウド会計サービスを提供しています。弊社グループのお客様は北海道から沖縄まで全国に広がっています。すべての税務業務を電子申告にて行い、税務調査も、スカイプで対応しております。
クラウドでありながら、対面対応以上にお客様とのコミュニケーションは緊密で有り、お客様から、高いご信頼を頂いています。お客様の声をご覧下さい。
もちろん全国のお客様の消費税還付業務を承っており、多数の還付の実績を誇っています。

私はパソコンが出来ないのですが、対応して頂けるのでしょうか？

もちろんです。電話とFAXがあれば大丈夫です。個人や法人の記帳代行も対応いたします。

私は、現在の賃貸アパートの売上高は1000万円以上ですが、すべて居住用であり消費税は非課税の売上なので、消費税の免税事業者です。免税事業者の場合は、将来にわたって消費税が免除されるのですから、設備建設時の8％の消費税は還付を受けない方が、将来的には有利と聞いているのですがそうではないのではないでしょうか？

そうではありません。いったん消費税の還付を受けた３年後、「消費税課税事業者選択不適用届出書」を提出することで、消費税の還付と、将来の消費税の免除の両方のメリットを合法的に受けることが出来ます。

消費税の還付を受けない方が有利な、消費税還付の落とし穴があると聞きました。
どういうことでしょう？

消費税還付の落とし穴はいろいろあるのですが、消費税の還付を受けるために、「消費税課税事業者選択届出書」を出すと、他の事業に影響するという落とし穴があります。

たとえば、他に小規模な消費税が課税される不動産収入がありますが、1000万円を超えていないため、免税事業者となり、消費税を支払っていない場合がそれです。
消費税の還付を受けるために、太陽光発電などの消費税の課税事業を始めることで、その収入と不動産収入が合算されて1000万円を超えることと成るかもしれません。
この場合、これまで免税であった不動産収入にも消費税の課税が生じることがありますから注意が必要です。
還付を受けない方が良いことがあります。

しかしこういう場合も、新たに会社を設立して、今後の新規事業はその会社で行う方法があります。

消費税の還付を受けたら、税務調査が来ると聞きました。本当ですか？

税務署によっても基準は異なるのですが、還付金額が500万円以上の大きい還付案件の場合は、税務調査は必ずあると考えた方がいいでしょう。還付金額が１００万円程度の小さい還付案件の場合には、ほとんど税務調査はありません。

税務調査が来ないようにするには、書面添付制度というものを活用する方法があります。書面添付制度とは、税理士法第33条の2に規定する計算事項等を記載した書面を税理士が作成し、申告書に添付して税務署に提出する方法です。この方法をとると、税理士に対する問い合わせのみで税務調査が終了することが多いのです。

税務調査が来ると、どのようなことを言われるのですか。

基本的に、税務調査は、設備の請負金額、設置時期、事業開始時期等の事実の確認に来るだけで、特別なことを言われるわけではありません。 しかし、消費税還付では特に気をつける事があります。申告書、各種届出書等の提出時期に誤りはないかということです。消費税ではここ部分が複雑で誤りやすいのです。 「消費税課税事業者選択届出書」を、原則として、事業開始前に提出することが必要ですが、個人で還付を受ける場合には、「事業を開始した日」とはいつなのか？ということが曖昧なことが多く、税務調査で、そこを指摘されることがあります。消費税では、開業準備期間も「事業を開始した日」とされることがあるからです。業者と打ち合わせを始めた日なのか、銀行に融資の相談に行った日なのか、業者と契約書を交わした日なのか、引き渡しを受けた日なのか、売電を開始した日なのか、ということで、かなり曖昧なところがあるので、気を付ける必要があります。
(注)「法解釈上、事業遂行に必要な準備行為をした日の属する課税期間も事業を開始した日の属する課税期間に該当すると解するのが相当である」とされた裁決事例があります。

私は、賃貸マンションの経営とともに、今回太陽光発電を始め、すでに売電を開始しています。消費税の還付手続きがあることを知り、税務署に相談に行ったのですが、事前の届け出がないので還付は受けられないと言われました。このように、時期を失している場合でも、何とかなる方法はあるのですか？

賃貸マンションの経営者が50KW未満の、低圧太陽光発電事業を始めた場合は、通常、事業収入1000万円以下の、免税事業者です。
ですから、消費税還付のためには、原則として、太陽光発電設備を取得する前に、税務署に「消費税課税事業者選択届出書」を提出する必要があります。

「課税事業者」と「免税事業者」、「非課税事業者」の違いを教えて下さい

消費税の還付のお問合せが多いのが、サラリーマンの方で新たに太陽光発電事業を開始した方です。事業を行っている方と違って、サラリーマンの方は、消費税の納税とか還付と言った手続きにはなじみがありません。

「課税事業者」と「免税事業者」との違いをご存じない方のために、入門書的に解説しましょう。

（消費税還付の仕組みの詳細）

消費税は、消費をする人（消費者）がお店（事業者）から、ものを買ったり、サービスの提供を受けたときに、ものやサービスの代金と一緒に事業者に支払います。事業者は消費者から消費税を一時預かるわけです。

その事業者も、材料を仕入れたり建物を建設したりしたときに、消費税を仕入れ代金や建築代金と一緒に、仕入業者・建築業者に支払います。

つまり、事業者は、消費者から消費税を預かりますが、仕入れ業者に消費税を支払ったりもします。預かった消費税と、支払った消費税があるわけです。

事業者は預かった消費税を、後日、税務署に支払います。そのとき支払った消費税を差し引いて税務署に支払います。預かった消費税よりも、支払った消費税が多いとき、その差額を税務署から消費税還付金として返還を受けることが出来ます。これが消費税の還付です。

太陽光発電の場合で説明します。

まず太陽光設備を5400万円で購入したとしましょう。そのとき消費税の支払いが400万円発生しています。そして売電収入が初年度540万円（消費税込み）あったとしましょう。消費税の預かりは、売電収入の中の40万円です。

預かった40円よりも支払った400万円が多いので、その差額の360万円が初年度分として税務署から還付されるということです。これが消費税還付の仕組みです。

（消費税の還付が受けられないときがある）

ところが、上の説明は、原則的な「課税事業者」の場合のことです。

消費税には「免税事業者」という、小規模事業者の特例があります。「免税事業者」となる小規模事業者は、預かった消費税の税務署への支払いは手続きが煩雑になるので、大変だということで、消費税の支払いが免除されています。その替わりに、消費税の還付も受けられないわけです。

（「課税事業者」と「免税事業者」のちがい）

太陽光発電に関わらず、消費税については、基準期間における「課税売上高」が1,000万円を超えるかどうかで決まります。

課税売上高（税抜）1,000万円以下の事業者は、消費税の納税義務がない、「免税事業者」とされ、1,000万円を超える売上がある事業者は「課税事業者」となります。

（「課税事業者」と「免税事業者」、どちらが得か）

どちらが得でしょうか。

20年という長い期間を考えれば、免税事業者の方が得です。先ほどの例で言えば、20年間で預かる消費税は、40万円×20年＝800万円です。支払う消費税は400万円です。800万円－400万円＝400万円が、いわゆる「益税」となるわけですから。

（いいとこ取りの方法がある）

ところが、いいとこ取りの方法があります。本来は「免税事業者」でも、届け出をすれば「課税事業者」になり、消費税の還付を受けることが出来ます。

太陽光発電設備を買った時に、「課税事業者」を選択し届けて、消費税の還付を受けておいて、その後、「免税事業者」に戻り「益税」を受け取る方法です。

ただし、還付を受けた直後に「免税事業者」に戻るという極端な方法は認められておらず、いったん「課税事業者」を選択すると、その後3年間は「免税事業者」には戻れないという縛りがあります。しかしその後は課税売上が年間1000万円を超えない限り「免税事業者」として、合法的に「益税」を受け取ることができるのです。

このいいとこ取りの方法は、一見ずる賢い方法に見えるかもしれません。しかしそうではありません。

消費税法が「免税事業者」にも「課税事業者」を選択することで、消費税の還付を受ける道を開いているのは、消費税が「付加価値税」の性質をもっているところに帰因しています。

消費税の還付を受けることが出来るのは、売上税額から、まず課税仕入れに含まれていた税額（仕入税額）の控除を行う「仕入税額控除」という制度に基づくものですが、この「仕入税額控除」は、税負担の累積を排除し、「消費税」を付加価値税の性質を持たせるための、「制度の骨格」をなすものと言えるのです。決して「いいとこ取り」という問題ではなく、納税者の当然の権利です。弊社は自信をもって還付申告を承っています。

（「非課税事業者」という考え方は税法にはない）

以上の、「課税事業者」、「免税事業者」に対し、「非課税事業者」という考え方はありません。「免税事業者」のことを「非課税事業者」と呼ぶことがありますが、正確には誤りです。一つの事業を課税事業、非課税事業と区分することは実際のところ困難です。一つの事業の中には必ず、課税取引と非課税取引が混在するからです。例えば、病院でも、保険診療報酬は非課税ですが、自由診療は課税取引です。したがって、「課税事業」「非課税事業」という法的区分はありません。

あるのは、「課税取引」「非課税取引」という区分です。「非課税取引」とは、土地の貸付や譲渡、有価証券の譲渡、保険診療など、消費税の課税に馴染まない取引です。「課税取引」が行われたとき、売り手と買い手の立場によりそれぞれ「課税売上」と「課税仕入」が発生します。

「課税売上」の金額が1000万円以下かどうかで「課税事業者」、「免税事業者」の区分がなされる訳です。

ただ、事業の殆どが非課税売上である業者のことを俗に「非課税事業者」と呼ぶことはあります。

主な「非課税取引」は次の通りです

(1)　土地の譲渡及び貸付け

土地には、借地権などの土地の上に存する権利を含みます。

ただし、1か月未満の土地の貸付け及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引には当たりません。

(2)　有価証券等の譲渡

国債や株券などの有価証券、登録国債、合名会社などの社員の持分、抵当証券、金銭債権などの譲渡

ただし、株式・出資・預託の形態によるゴルフ会員権などの譲渡は非課税取引には当たりません。

(3)　支払手段の譲渡

銀行券、政府紙幣、小額紙幣、硬貨、小切手、約束手形などの譲渡

ただし、これらを収集品として譲渡する場合は非課税取引には当たりません。

(4)　預貯金の利子及び保険料を対価とする役務の提供等

預貯金や貸付金の利子、信用保証料、合同運用信託や公社債投資信託の信託報酬、保険料、保険料に類する共済掛金など

(5)　日本郵便株式会社などが行う郵便切手類の譲渡、印紙の売渡し場所における印紙の譲渡及び地方公共団体などが行う証紙の譲渡

(6)　商品券、プリペイドカードなどの物品切手等の譲渡

(7)　国等が行う一定の事務に係る役務の提供

国、地方公共団体、公共法人、公益法人等が法令に基づいて行う一定の事務に係る役務の提供で、法令に基づいて徴収される手数料

なお、この一定の事務とは、例えば、登記、登録、特許、免許、許可、検査、検定、試験、証明、公文書の交付などです。

(8)　外国為替業務に係る役務の提供

(9)　社会保険医療の給付等

健康保険法、国民健康保険法などによる医療、労災保険、自賠責保険の対象となる医療など

ただし、美容整形や差額ベッドの料金及び市販されている医薬品を購入した場合は非課税取引に当たりません。

(10)　介護保険サービスの提供

介護保険法に基づく保険給付の対象となる居宅サービス、施設サービスなど

ただし、サービス利用者の選択による特別な居室の提供や送迎などの対価は非課税取引には当たりません。

(11)　社会福祉事業等によるサービスの提供

社会福祉法に規定する第一種社会福祉事業、第二種社会福祉事業、更生保護事業法に規定する更生保護事業などの社会福祉事業等によるサービスの提供

(12)　助産

医師、助産師などによる助産に関するサービスの提供

(13)　火葬料や埋葬料を対価とする役務の提供

(14)　一定の身体障害者用物品の譲渡や貸付け

義肢、盲人用安全つえ、義眼、点字器、人工喉頭、車いす、改造自動車などの身体障害者用物品の譲渡、貸付け、製作の請負及びこれら身体障害者用物品の修理のうち一定のもの

(15)　学校教育

学校教育法に規定する学校、専修学校、修業年限が1年以上などの一定の要件を満たす各種学校等の授業料、入学検定料、入学金、施設設備費、在学証明手数料など

(16)　教科用図書の譲渡

(17)　住宅の貸付け

契約において人の居住の用に供することが明らかなものに限られます。

ただし、1か月未満の貸付けなどは非課税取引には当たりません。